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房价也有三六九等?

2019-09-02 点击:1309

房价泡沫的传播也分为三,六等。

在过去几年中,中国城市的价格并没有同步上涨,而是有一个驱动和通过的过程。在房价上涨和对其他城市的影响上升的情况下,城市也分为三个或六个等.并不严格按照一线,二线,三线的人们的思想和其他城市。

Lu Long和Liu Haiyun(2019)在《城市房价溢出效应的测度、网络结构及其影响因素研究》中检查了2011 - 2017年35个城市的房价走势,并根据房价将这些城市分为四个部分。

第一个部门是无可争议的领导城市,房价上涨并推动其他城市崛起。房价的上涨将推高其他城市的房价,但其他城市的房价对它们的影响不大。在参与该研究的35个城市中,这个“领导”城市包括北京,上海,广州,深圳,南京,厦门和合肥的7个城市。

在七个城市中,北京,上海,广州和深圳是一线城市,影响力很大。不用说;厦门的房价一直都有很大差异,很难说高房价是谁支撑的,但确实价格高;南京和合肥也是省会,特别是合肥省的大力支持。这些年来,房价上涨非常迅速,令人费解,他们确实在影响周边房价方面发挥了作用。

还有一些城市承担了“领导者”部门的价格波动,并扩大了城市的波动性。这些城市分为第二部分和第三部分。

其中,城市第二部门从“领导”部门承担房价波动,并向第四部门传播波动。这些城市包括天津,杭州,福州,济南,南昌,郑州和武汉,所有这些城市都是东部和中部地区的省或市。

第三部门也承担了“领导”部门的房价波动,但内部也存在强大的房价溢出效应。内部房价波动也将扩散到第四部门。这些城市包括石家庄,沉阳,大连,宁波,哈尔滨,南宁,重庆,成都,贵阳,昆明和乌鲁木齐。其中大部分是东北和西部的省会城市,以及东部的城市。他们在该地区拥有强大的实力。房价的增长。

第四部门由青岛,海口,太原,长春,长沙,呼和浩特,西安,兰州,西宁,银川等10个城市组成。其中大多数是中西部城市,主要是被动地承担前三个部门的溢出效应。溢出效应较少,就房价波动而言,它们是上述三个行业的“追随者”。

价格泡沫的地理路径传播

可以看出,房价溢出效应与城市经济状况和地理位置有关。在刘海云和陆龙于2018年发表的另一篇论文《城市房价泡沫及其传染的“波纹”效应》中,地理位置对房价溢出时间效应的影响更为明显。

本文考察了2007年至2017年间42个城市的价格走势,从东到西,从南到北分为三个部分。

第一部分包括上海和北京等17个城市。除合肥外,他们都是东部城市。这是靠近支付价格溢价的起始城市的区域。在这个地区,北京影响力很大,是价格溢价的主要赞助商。溢价以北京为源头,传播到上海,天津,济南等城市,最后传递到海南,福州等南方城市,形成了一系列“南北走向”的感染之路。海南三亚是另一个重要的溢价来源,但其溢价的扩散仅限于广东和福建。

第二部分包括沉阳,太原和武汉等12个城市。除了大连等少数城市外,它们都是中西部城市。它们是华北和华东第一部分北部和西部的结果。在这一部分,房地产泡沫泡沫是多中心的。从北到南,石家庄,武汉和安庆等城市在接受第一部门的泡沫泄漏后,以“粉丝般的”路径扩散到该地区的其他城市。

第三部分包括哈尔滨和兰州等13个城市,其中大部分属于中西部地区,或东北部。价格泡沫集中在哈尔滨,首先蔓延到兰州和西北其他地方,然后蔓延到西南部的昆明和贵阳等城市。

这说明中国房价泡沫的跨区域感染一般都有“从东到西”的规律。房价泡沫首先出现在华北和华东的大城市,然后分别扩大到中部和东北部,最后向西延伸到西北,然后再向西南延伸。这可能是因为东部地区的经济和金融更加发达,房地产泡沫的内生性质也起了带头作用。然后,通过各种渠道,房屋泡沫逐渐扩散到周边。

在这里,作为中部省会的省会,合肥再次成为房价波动扩散的重要起点,但与武汉,郑州等不一样,有些令人费解。合肥房价上涨的内生动力来自哪里?我们暂时无法回答这个问题。

房价泡沫在小范围内蔓延

特定于城市群,也有主要的房价泡沫赞助商和被动接受房价溢价的城市。

例如,长江三角洲地区是东部房价泡沫内生的重要区域。陈卓(2018)《长三角地区城市的房价偏离及其溢出效应》认为,经济增长,人口城市化和信贷扩张是近年来长三角地区房价上涨的主要原因。长三角城市房价尚未大幅偏离经济基本面,且价格偏差相对较小,因此该地区房价溢出效应主要体现在基本价格上。

上海是长三角最重要的城市,对房地产泡沫向其他城市的传播影响最大。《长三角地区城市的房价偏离及其溢出效应》提到,“从冲击方向和连续时间的角度来看,上海基本房价的上涨将对杭州,苏州和宁波产生稳定的影响,这将持续更长时间,对南京的影响将不会是它太稳定,持续时间短。此外,南京和杭州的基本价格分别对苏州和宁波产生长期稳定的积极影响。反过来,苏州和宁波对南京的影响较小。杭州。不稳定。“

可以看出,在长三角地区,上海的杭州,苏州和宁波的房价几乎都是单向的。南京相对独立,对苏州房价有单向影响。杭州对宁波有单向影响。

珠江三角洲的情况与长江三角洲的情况类似。郭文伟(2018)在《珠三角区域城市房价泡沫时空传染效应及其防范研究》中提到,珠江三角洲城市经济越发达,房价泡沫就越严重。即使在该地区的两个中心城市,深圳泡沫也比广州更严重。

件较差的城市。深圳房地产泡沫在广州和东莞泡沫,广州房地产泡沫泡沫蔓延佛山,佛山房价泡沫感染惠州,珠海房价泡沫将感染中山和江门。佛山和珠海是房价泡沫传播的中间人。

《城市房价溢出效应的测度、网络结构及其影响因素研究》中提到的35个城市也是该地区更重要的城市。在他们的影响下,周边城市群中的其他中小城市也将在长江三角洲和珠江三角洲有类似的房地产泡沫扩散。并最终导致全国房价普遍上涨。一些城市可能是全国更重要城市房价泡沫的“追随者”,但它们也可能是他们可以影响的领域的重要价格溢价扩张者。

房价泡沫扩散机制

房价泡沫如何在这些城市之间传播?

一种机制是人口流动。例如,在一线城市工作的人在年轻时就可以。他们可以花几年时间浪费。当他们将近30岁时,他们必须考虑结婚和生孩子的问题。他们可能会多年积蓄回到家乡或适合二线城市,安顿下来并买房成为一个家庭。

按理说这些都是个人行为,但在一线城市的房价飙升的年代,更多的人会想到搬到其他城市,近年来,第二次匆忙 - 城市将形成一种趋势,并将形成。随着新的涌入,这些人口的城市房价也将上涨。

另一种机制是资本流动。例如,有些人可能会在价格较高的城市出售房屋,在价格较低的城市购买房地产,或者缺乏投资渠道,在其他地方购买房地产作为投资方式。 (在别人看来,这是房地产投机)。一些城市的一些大型开发商的存在也可能推高城市的价格,甚至成为当地人的谈话。

另一种机制是信息传递。不要低估这种机制。在今天极其迅速的信息传播中,城市房价的风吹很快就会迅速蔓延到其他地方,导致其他城市居民出现心理波动。在一些城市,房价上涨的可能性很大。

例如,当两个城市的经济发展相对接近时,当其中一个城市的价格上涨时,另一个城市的开发商和卖家获得这些信息,并且心理上往往会增加他们自己城市的价格。另一种后续行动是在媒体泛滥的时代。互联网上的信息太多,偶尔的情况经常被用作煽动情绪和引起公众心理波动的一般现象。例如,不久前,恩施发布了一份不允许价格大幅下跌的文件。互联网传播它,但事实上许多人甚至不知道恩施在哪里。

以下是恩施2012年的样子。湖北一个靠近重庆,美国和美国的小山庄将会做,而提高价格的人真的可以理解。

《城市房价溢出效应的测度、网络结构及其影响因素研究》有人提到,资本流动对房价泡沫扩散的影响在全国范围内并不显着。这可能是因为国内对房价的监管很多而且普遍存在,这限制了房地产投机的行为。《城市房价泡沫及其传染的“波纹”效应》还提到政策差异对房价蔓延影响的影响是显着的。如果一个城市的调控政策收紧,开发商可能能够规范更宽松的城市,并把“圈地”和“快照”再次使用它的手段,炒作高价格。

《城市房价溢出效应的测度、网络结构及其影响因素研究》据信,全国人口在房价溢油事件中发挥着重要作用。毕竟,每年有超过2亿的流动人口。他们对城市的选择和定居对房价产生重要影响。

此外,信息传递在房价泡沫的蔓延中也起着重要作用,但考虑到自身城市的情况,与其他城市相比,仍然很少有人自我提升价格。这种效果并不大。毕竟,它仍然需要完成。大脑是;因为信息飞遍天空,盲目追随潮流的效果更大。毕竟,这只需要使用情感。恐慌,六个父母不承认,更不用说六个钱包了。

如何限制房价泡沫的蔓延

中国房地产泡沫破裂。很难说泡沫是否会爆裂,但有必要对其进行控制。

规范住房价格的政策是必要的,否则资本流动可能会发挥更大的作用。

但是,由于城市在价格泡沫传播过程中的作用不同,也有必要使用城市政策。《城市房价溢出效应的测度、网络结构及其影响因素研究》建议将重点放在管理“其他城市的泡沫内生和主导城市,以提高房价和加强资本流动”。监测,从源头上遏制住房价格的异常波动;可以适当放宽对受其他城市影响的更多“追随者”城市的监管;在两个城市之间传播泡沫的城市需要加强影响力并传递关键节点,以提高政策传播的有效性。“

这实际上是这种研究在现实世界中的主要应用。准确把握主要城市,节点城市和后续城市的属性,我们可以找到更有效的控制措施来稳定大局。

此外,减少泡沫影响的另一种方法是改变目前的房地产供应形势。《城市房价溢出效应的测度、网络结构及其影响因素研究》有人提到,一个城市当地土地资源供给越丰富,房地产泡沫溢出效应就越弱。换句话说,增加土地供应可以有效地减少房价泡沫向外围的蔓延。在整体情况下,地方政府将不可避免地与中央政府进行土地政策游戏。

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